부동산 교환의 이해

<?xml:namespace prefix = o /> 

최근 지방 부동산을 중심으로 부동산 교환거래가 증가하고 있다. 이러한 주요 원인은 부동산시장이 침체기에 있어 현금거래가 여의치 않기 때문이다. 부동산 교환이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다(민법 제596조 참조). 가치가 비슷한 부동산을 서로 맞교환 하거나 부동산의 가치가 동일하지 않는 경우에는 부족한 가치를 금전으로 지급하는 것이다(민법 제597조 참조).

부동산 교환의 장점은 첫째, 시장성이 낮은 부동산을 처분할 가능성이 높아 진다는 점이다. 일반 부동산 매매의 경우 대상 부동산을 매입할 때 모두 현금이 필요하다. 하지만 교환은 대상 부동산을 교환하고 부족한 가치만 현금으로 준비하면 되기 때문에 일반 매매보다 수요자를 확대시킬 수 있다. 둘째, 부동산의 처분과 취득이 신속하고 경제적이다. 동시에 몇 건의 부동산을 묶어서 매도할 수도 있다. 셋째, 양도소득세 절세가 가능하다. 부동산을 교환한 경우에 양도가액은 특별히 감정을 받은 것이 없다면 양도가액을 기준시가에 의하여 양도소득세를 낼 수 있다. 넷째, 자본손실을 방지한다. 일반적인 매매의 경우 양도소득세를 내고 난 후 남는 돈으로 부동산을 살 수 밖에 없는 상황이다. 오히려 재산이 줄어드는 현상이 발생할 수 있다는 얘기다. 하지만 부동산 교환은 기존과 동일한 수준의 부동산과 교환하기 때문에 재산이 줄어드는 것을 방지할 수 있다.

하지만 부동산 교환에는 장점만이 있는 것은 아니다. 교환거래의 기준이 되는 부동산 가치평가가 정확하게 이루어지지 않는다면 불공정한 교환이 발생할 가능성이 높기 때문이다. 이 경우 부동산 교환거래 상대방은 경제적 손실뿐만 아니라 본인에게 필요 없는 부동산을 비싼 가격에 매입한 것과 마찬가지가 될 수 밖에 없다. 또한 부동산 교환거래의 경우 일반 매매거래보다 소유자를 대리해 계약을 체결하는 경우가 많아 주의가 필요하다. 적법한 대리인의 자격으로 계약에 참여하고 있는지를 위임장과 인감증명서 등을 통해 확인해야 하며 분쟁을 방지하기 위하여 계약서내용을 상세하게 작성하고 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.

부동산 침체기에 있어 부동산 교환은 부동산 거래의 대안이 될 수 있다. 그러나 교환 대상 부동산에 대한 정확한 가치 평가 없이 본인 소유 부동산과 덥석 교환했다가는 경제적 손실을 볼 가능성이 높다. 따라서 교환거래를 고려하고 있는 부동산 소유자라면 본인 및 상대방의 부동산에 대한 정확한 시세파악을 하는 것이 무엇보다고 중요하다.

                                                  이춘우 / 신한PB고객부 부동산전문가